新加坡留学移民之房产政策解读

　　新加坡的房产是大家所关注的热门话题之一!在收集了大量材料、详细整理后，新加坡万事通特与大家分享一下关于新加坡房产方面的信息，如新加坡房产的优势、及投资新加坡房产时的一些注意事项等!

　　新加坡是公认的亚洲商业与金融中心，开放、廉洁的商业环境造就了新加坡成功的自由市场经济。 新加坡在美世咨询首届城市基础设施排名中，击败其他220个城市，排名世界第一。新加坡也在美世咨询的2012年城市生活素质排名中高居第25位，继续保持亚洲第一的位置。

　　据调查，外国投资新加坡房地产所占比例中中国高达32%。对于国内房产投资者而言，新加坡对投资房产的外国买家，身份没有限制，无货币管制，无地产增值税，外国人同样可贷款，租金收入足以还贷款。一些研究机构预计，未来一段时间，新加坡房地产市翅有更好的局面。

　　新加坡是公认的亚洲商业与金融中心，开放、廉洁的商业环境造就了新加坡成功的自由市场经济。据调查，海外资本投资新加坡房地产的国家中，尤以中国所占比例最高，达32%;其次为马来西亚，27%;印尼18%排第三。购买新加坡房产的热潮从2009年初开始，当年中国买家成交量飙升195%，目前交易年增长的比例在6%左右。去年的交易成交宗数大概在1735宗。

　　在全球房地产市场，新加坡是被公认最安全、最具价值的地点之一。新加坡还是东南亚地区最大的金融中心、航运中心，物流服务业也非常发达，新加坡拥有世界级的现代化国际机场和高度自动化的港口。新加坡经济对国际市场依赖性很强，也因此而造就了新加坡与本区域和世界主要经济体的联系和交往非常密切，经过多年的努力，新加坡已发展为东南亚地区最重要的金融中心、物流中心和对外贸易中心。中国企业进驻新加坡，可以充分利用新加坡与国际市场广泛联系的渠道和网络，不仅可以将业务辐射整个东南亚地区，甚至进入东南亚本区域以外的市场。

　　虽然，在过去的一年，新加坡房价同样经历过一轮大涨，但由于新加坡利率低、贷款容易、投资回报率高等优势，新加坡房产依然吸引着大量担心货币贬值、对资产有全球化配置需求的中国富豪们。

　　由于国内房价居高不下，以及限购等原因，对于国内房产投资者而言，新加坡与其他一些移民国家，如澳大利亚、新西兰等相比，更具有优势。早期离乡背井到新加坡再创家园的移民者将各自的传统文化带入新加坡，各种族之间的交流与融合，不仅创造了新加坡今日多民族的和谐社会，也留下了丰富的多元化文化特色。因此，较之其他国家，新加坡在文化环境、语言环境等方面，更容易使国内的投资者适应。在社会环境方面，新加坡的失业率不到2%，因此，社会稳定、治安良好、安全有序。在城市环境方面，新加坡绿化效果良好，保洁程度较高。从房产投资环境来看，长期以来，新加坡房价一直保持稳步上升，泡沫相对较少，能够较稳定健康地发展。新加坡制订了严格高效的法律与司法体系，严格规范了发展商的行为(设立项目户口、专款专用)，很好地保护了买家利益，政府严格监管付款程序，因此，新加坡具有比较安全的投资环境。

　　新加坡房地产业内人士介绍，新加坡投资房地产的一些政策优惠，对投资房产的外国买家，身份没有限制;无货币管制;无地产增值税;只有上缴政府的莹税。外国人同样可贷款，租金收入足以还贷款。新加坡经济增长带来可观的物业增值回报，以及稳定的新加坡货币，也都是在新加坡投资房产的优势。更具吸引力的是在新加坡买房，如果选择期房还能享受根据工程进度的付款程序，对于购房者来说将有充裕的时间筹备资金。而且在房子的面积计算上，只算使用面积，不算公摊面积。对于新加坡的私宅租赁市场，在去年第一季签下的新私宅租约创下了自2000年以来的最高季度纪录。

　　据第一太平戴维斯(Savills)研究部提供的资料：去年第一季，投资者共签下了10162项私宅租约，与前年同期比较，涨幅是8.7%，也是自2000年以来的最高纪录。

　　在这样好的政策和投资环境下，足以给更多海外置业人士放心把钱投向新加坡。一些研究机构预计，未来一段时间，新加坡房地产市翅有更好的局面。

　　新加坡位居亚太房产投资市场前3名

　　根据资诚会计师事务所及城市土地学会所公布亚太区房地产市场趋势报告显示，亚太地区22个主要城市，雅加达、上海及新加坡为最佳投资市场前3名。

　　资诚联合会计师事务所与城市土地学会(Urban Land Institute)研究团队，发表“2013年亚太区房地产市场新兴趋势报告”，针对400多位亚太地区不动产专家的就亚太地区22个城市，进行2013年的不动产投资动趋势调查分析。

　　就投资潜力而言，调查结果显示，2013年最佳投资市场前3名分别为雅加达、上海及新加坡。新加坡房产投资市场依旧稳定，台北位居第9名;值得关注的是，雅加达去年为第11名，今年一举跃升为第1名。

　　新加坡房产的投资优势

　　1.在新加坡不限制外国人拥有公寓、无货币管制、无资本收益税。

　　·2.新加坡销售的房屋面积是按使用面积计算，不计公用面积，即得房率为100%。

　　3. 外国人可以申请房屋贷款、贷款额最高可达购屋价格的70%、贷款利率较低，现在最新固定利率为每年1.5%左右。

　　4.租金回报率一般高于利率，当物业被租出后，房贷利息付款可以扣税。

　　5. 保障物业权。在新加坡，开发商只有在规划及营销获得市区重建局的许可后，才能发售项目。

　　新加坡购房按揭贷款情况

　　外国人也享受与新加坡人同样的贷款政策和程序，外国人最高贷款金额通常为物业购价的70%，这取决于金融机构进行的信用评估。

　　新加坡土地使用权

　　新加坡的土地分为两种，一种是拥有永久地契的土地，另一种是使用年限为99年的土地。目前政府公开出让的开发用地大多为99年的，永久地契的项目大多集中在市中心区域的旧城改造项目。同一区域的永久地契项目和99年使用年限项目，会有30%左右的价格差异。

　　新加坡购房需要缴纳的税费

　　购房时需要缴纳印花税。买家应在签订购买合同之日起14日内缴纳。印花税的简单计算方式是：购买价的13%减5,400新币。

　　投资新加坡房产遵循八大注意事项

　　事项一、做好前期调研准备工作

　　新加坡房地产投资是一个价格换价值的游戏，永远不要投资那些看起来很诱人，但却不了解实际价值的东西，换句话说永远不要投资你不了解的商品，建议横向(过去5年的成交价格和未来的发展)和纵向(该区域的其他类似产业价格)，全面了解房地产整体价格后再做决定，新加坡的房产交易价格是非常透明的，所有的成交价格，政府发展计划，每一块土地的细节，价格招标都是可以在政府网站可以查到的。

　　事项二、与时俱进，与时偕行

　　了解新加坡政府的最新政府投资规划，是成功投资新加坡房地产的根本所在，新加坡政府是全世界最有效率，最有诚信，最会发展经济的政府之一，政府也是新加坡本国最大的投资方(道路建设，教育投资，城市基础建设等等)，过去40年的政府规划和投资的项目，都是回报很高的项目，事实上绝大部分跟随政府城市发展计划路线走的人都从投资房产上赚取了不错的利润，一些新加坡本地的成功房产投资家，他们只是简单的投资新加坡政府重金投资的地方。

　　事项三、唯一可靠的投资决定源自自己的实地考察研究及专业房产投资者的建议

　　在投资新加坡房产时很多人都会给您建议，开发商、银行家、基金经理、产业经纪、身边的亲人等，您到底该听谁的建议呢?有些建议是要向您成功推销他们的房产，实际价值需要自己实地调查研究后才能判断，有些建议是他们的看法，他们本身可能并没有很多操作经验，很多投资者在2007年2月市场产业最低的时候，听从银行家的建议没有买，失去抄底的机会，有人听从开发商的建议，高价买入卖不出的产业，其实真正最可靠的建议根据我个人的房产经纪人从业经验应该参考那些持续投资地产的投资家，他们每年多次买卖地产，在市场上有真枪实弹操作经验，他们对产业的价值，有最好的把握，他们的建议可以参考，当然一项成功的房产投资必须要有你自己独立的实地考察，数据分析，任何所谓的专家建议都只能作为参考，否则会增加你的投资风险。

　　事项四、回报率最高的区域是未来的成长区

　　新加坡城市发展局(URA)会在每5年的城市发展计划(MASTER PLAN)中公布未来的计划，聪明的投资者会从中发现投资的机会，例如政府在2008年的计划中重点提到的就是开发市中心滨海湾金融中心和Kallang 河边的卫星金融圈，当时买家投资该区域楼盘，目前赚取到了非常不错的利润。

　　事项五、最好的投资项目是房产投资家最热衷的项目

　　有名的项目，有品牌的项目，不一定是最优质最适合投资的项目，本地投资家是对本地房产最有研究的人，他们的市场嗅觉是常人所无法想象的， 可是很多中国买家是因为对本地市场的不熟悉，甚至找到一些缺乏职业道德的中介，投资在一些本地人不太购买的项目上，转售很难，请记住成功房产投资客他们投资的项目大都是优质，有增长潜力适合投资的项目，这样的项目，经的起市场考验，在市场好的时候，很多买主不需要看房子，只要看楼层、朝向、面积就直接购买、转售很容易。最最可靠的投资决定源自一个优秀的专业经纪人的协助和自己实地考察以事实、实际数据为参考依据作出的的投资决定才是明智的。

　　事项六、投资必须有特色，独一无二的房产单位

　　这个商业世界里，永远是物以稀为贵，有独一无二的卖点的产业向来可以卖到一个很好的价格，如海景、滨海景、湖景、城市夜景、最大公园、最大商场、最大 XX、寻找到某个产业的独特性并投资它，很高可能性获取不错的投资回报率，人类天生只会去记得独一无二的东西，而不会去记多样存在的东西，所以潜在买家愿意为独一无二的商品付高价钱，买公寓也要买他的独特性，即便是在同一个公寓群里不同朝向的单位，也要选择有独特景观或者独特的单位。

　　事项七、利用好银行杠杆

　　新加坡有非常完善的金融体系和金融服务，近年来银行贷款利息平均仅为2%，远远低于中国大陆，而且银行可以给外国人最多70%的银行贷款，极大的方便外国 人的投资，聪明的投资家都会利用银行杠杆，事实上在财富游戏中，富人都是借银行的钱来生钱，而银行却找穷人去借钱，聪明的投资家会很好的利用银行杠杆，减少现金投入，用租金来还按揭。

　　事项八、挑选你认为最佳的房产经纪与您合作

　　好的经纪人是最专业的经纪人，聪明的投资者应该用最专业最熟悉当地市场的经纪人和他们的专业知识为自己的投资保驾护航。

 

刘卓，启德北京亚洲部资深留学专家。个人简介：本人在学生时代，曾与欧洲、美洲、亚洲等地区的大学生共同参加国际学生实习交流项目，专研于中西教育特色差异与学生潜力挖掘的研究。希望通过我的经历与经验，解放中国教育体制单一线路的选择，为中国学生开启高水平、最便利、最经济、最安全、最具前景的新加坡与马来西各年龄阶段的求学之门。

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